Düsseldorf, 18. März 2009
Sonae Sierra verbucht 2008 Umsatzrendite von 179,9 Millionen Euro - 16% Wachstum gegenüber 2007
• 50 Einkaufszentren in sieben Ländern im Betrieb
• Vier neue Einkaufszentren in Spanien, Italien und Griechenland eröffnet
• Sierra Portugal Fund erfolgreich aufgelegt und platziert
• Mieten in Europa auf bereinigter Basis um 17 % und 4,1% gestiegen
• Mieten in Brasilien auf bereinigter Basis um 7,2% und Belegungsrate um 10 Basispunkte auf 96,8% erhöht
• Direktes Einkommen aus Beteiligungen gegenüber dem Vorjahr um 13% gewachsen
• 67,8 Mio. Euro Direkter Nettogewinn
• Nettovermögenswert 1,416 Mio. Euro
Sonae Sierra hat im Laufe des Jahres 2008 die Expansions- und Internationalisierungsstrategie verstärkt. Zum Jahresende umfasste das Portfolio des Unternehmens 50 Einkaufscenter im Betrieb in sieben Ländern. Dies entspricht einer vermietbaren Gesamtfläche (GLA) von etwa 2 Millionen m².
Zu den Meilensteinen des Jahres 2008 zählten unter anderem:
1) Insgesamt vier Neueröffnungen, davon mit Freccia Rossa (Brescia) und Gli Orsi (Biella) zwei in Italien, sowie Plaza Mayor Shopping in Spanien und Phanteon Plaza in Griechenland
2) Abschluss der Erweiterung von ArrábidaShopping in Porto sowie die Modernisierung des Centro Colombo in Lissabon (beide Portugal) und des Valecenter nahe Venedig (Italien)
3) Erfolgreiche Einführung und Platzierung des Sierra Portugal Fund mit einem Wert von 300 Mio. Euro
4) Start von drei neuen Projekten in Londrina, Uberlândia und Goiânia (Brasilien)
Im Jahre 2008 wurde Sonae Sierra mehrfach ausgezeichnet: Mit dem „Green Thinker Award" ist das Unternehmen unter 100 Bewerbern zum nachhaltigsten Immobilienentwickler in Europa gewählt worden. Außerdem ist Sonae Sierra bei den Global RLI Awards 2008 von der gleichnamigen renommierten Fachzeitschrift aus Großbritannien zum „RLI Entwickler des Jahres" ernannt worden.
Unsere Gesamtleistung im Jahr 2008
Der konsolidierte Nettogewinn von Sonae Sierra im Jahr 2008 zeigte ein negatives Ergebnis von 198,2 Mio. Euro im Vergleich zum positiven Nettogewinn von 300,1 Mio. Euro im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Veränderung ist hauptsächlich auf die indirekten Nettogewinne zurückzuführen, die durch fortlaufende Anstiege der Nettoanfangsrenditen in Europa, vor allem in Portugal und Spanien, negativ beeinflusst wurden.
Das direkte Gesamteinkommen aus Beteiligungen stieg im vergangenen Jahr um 35,3 Mio. Euro bzw. 13% von 279,9 Mio. Euro auf 315,2 Mio. Euro. Dies entspricht dem gewachsenen Portfolio durch Übernahmen aus dem Jahr 2007. Das Wachstum kam zustande durch erhöhte Vermögensbeteiligungen, sieben Neueröffnungen in 2007 und 2008 sowie durch das organische Wachstum des Bestandes. Die Übernahmen 2007 waren CC Continente de Albufeira, CC Continente de Portimão (Portugal), Münster Arkaden (Deutschland) und River Plaza (Rumänien). Die höheren Vermögensbeteiligungen betrafen den Ausbau der Beteiligungen an drei Vermögensgegenständen in Brasilien (Shopping Metrópole, Plaza Sul Shopping und Tivoli Shopping). Neueröffnungen des Jahres 2007 waren Alexa (Deutschland), 8ª Avenida (Portugal) und El Rosal (Spanien). Neueröffnungen des Jahres 2008 waren Freccia Rossa und Gli Orsi (Italien), Plaza Mayor Shopping (Spanien) und Pantheon Plaza (Griechenland).
Diese günstigen Einflüsse konnten den Verlust aus der Verbuchung des betrieblichen Einkommens mehr als ausgleichen. Dieser war aufgrund der geänderten Konsolidierungsmethode entstanden, die dem erfolgreichen Verkauf von 58% des neuen Sierra Portugal Fund folgte (Bilanzierung nach der Anteilsmethode anstelle der vollen Konsolidierung).
Der Direkte Nettogewinn von Sonae Sierra erreichte 67,8 Mio. Euro, im Vorjahr betrug dieser 86,3 Mio. Euro. Der Rückgang erklärt sich durch die gestiegenen Nettofinanzkosten, die die Verbesserungen der Umsatzrendite (von 55,2% im Vorjahr auf 57,1% im Jahr 2008) mehr als ausglichen.
Die große Verschiebung der Unternehmensergebnisse fand auf der Ebene der Indirekten Ergebnisse statt, wo die Veränderungen des Marktwertes des Vermögens verbucht werden. Hier wies das Unternehmen einen Verlust von 265,9 Mio. Euro zum Jahresende 2008 auf. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres war ein Zuwachs von 213,8 Mio. Euro verzeichnet worden. Das Indirekte Ergebnis setzt sich aus drei Teilen zusammen:
Bei den Erträgen aus der Veräußerung von Beteiligungen weist das Unternehmen in diesem Zeitraum einen Gewinn von 19 Mio. Euro aus. Dieser ist hauptsächlich den Erträgen aus dem Verkauf von Positionen an Drittinvestoren im Sierra Portugal Fund, dem Ertrag aus dem Verkauf des Mediterranean Cosmos an Sierra Fund, der Preisanpassung bei CascaiShopping und dem Ertrag aus dem Verkauf von Teilen der Grundstücke von Manauara zuzuordnen.
Bei Abschreibungen & Mittel für Bauvorhaben als Risikorückstellungen verzeichnete das Unternehmen Wertminderungen der rumänischen Projekte - Craiova und Ploiesti und die Rückstellungen für gefährdete Bauvorhaben.
Die Wertschöpfung aus Beteiligungen entspricht den Wertveränderungen auf Grundlage unabhängiger Bewertungen des Immobilienportfolios. Hier verbuchte das Unternehmen im Berichtszeitraum einen Verlust von 244,0 Mio. Euro.
Der Marktwert der Immobilienvermögen wurde vom negativen Klima in der Branche beeinträchtigt, das derzeit in den meisten Industrienationen vorherrscht, in denen das Unternehmen tätig ist. Die in der Folge erhöhten Anfangsrenditen, die bei der Anlagenbewertung in den jeweiligen Ländern angesetzt wurden, implizieren eine Wertminderung der betreffenden Immobilie.
Die Verluste aus der Wertschöpfung aus Beteiligungen konnten jedoch durch die Werte abgefangen werden, die aus den Eröffnungen im Laufe dieses Jahres erwirtschaftet wurden, aus Immobilien im Bau sowie durch die Erhöhung der Bewertungen in Brasilien, das von der Krise nicht betroffen war und wo die Renditen relativ stabil blieben.
Im Jahr 2008 führte die Veränderung der Renditen zu einer Reduktion des Wertes des Immobilienvermögens von 11,4% bzw. 410,9 Mio. Euro. Die größten Verluste entstanden in Portugal (Verlust in Höhe von 183,8 Mio. Euro) und Spanien (Verlust von 136,4 Mio. Euro), während in den anderen europäischen Ländern ein Gesamtverlust von 93,7 Mio. Euro verbucht wurde. In Brasilien dagegen konnte ein Gewinn von 3,0 Mio. Euro erzielt werden.
Hinsichtlich der geänderten Renditen innerhalb des Portfolios entsprechen diese Zahlen einem durchschnittlichen Anstieg der Renditen von 56 Basispunkten in Portugal, 95 Basispunkten in Spanien und einer Reduktion der durchschnittlichen Rendite in Brasilien von 8 Basispunkten.
Dieser potentielle Verlust von 410,9 Mio. Euro aus der gestiegenen Rendite, wurde durch eine günstige Entwicklung auf operativer Ebene der Einkaufszentren abgefangen. Insgesamt führten geänderte Prognosen für Mieten, Provisionen, andere Nettoeingänge und Kapitalaufwendungen zu einem Anstieg des Wertes der Immobilien von 129,7 Mio. Euro. Somit war die Nettoauswirkung der geänderten Bewertung des Immobilienvermögens negativ und lag bei 281,2 Mio. Euro.
Anzumerken ist, dass die negative Wertveränderung des Immobilienvermögens aus ungünstigen Marktbedingungen resultiert und nicht aus einer Minderleistung des Einkaufszentrum-Portfolios des Unternehmens in Europa. Diese verzeichneten gegenüber 2007 bei stabiler Auslastung auf bereinigter Basis eine positive Veränderung der Mieten von 4,1% und einen Anstieg der Mieten in Brasilien auf bereinigter Basis um 7,2%, wo die Auslastung um 10 Basispunkte auf 96,8% stieg.
Unsere Leistung in Brasilien im Jahr 2008
2008 war für Sonae Sierra Brasilien ein erfolgreiches Jahr.
Das betriebliche Einkommen aus Handel stieg um 16% auf 40,5 Mio. Euro, und das Einkommen aus erbrachten Dienstleistungen stieg im Berichtszeitraum um 22% auf 8 Mio. Euro. Der Anstieg der operativen und Gemeinkosten konnte durch diese herausragende Entwicklung der Umsätze mehr als aufgefangen werden, was zu einem Anstieg des Nettobetriebsgewinns (NOI) um 8 % auf 28,6 Mio. Euro und zu einem Anstieg des Direkten Gewinns um 6% auf 21,3 Mio. Euro führte.
Der Anstieg der Auslastung und der Mieteinnahmen innerhalb unseres gesamten Portfolios in Brasilien und eine verbesserte Wirtschaftslage erklären weitgehend diese herausragende Performance und den Anstieg des Direkten Gewinns.
Der Indirekte Gewinn des Jahres, der hauptsächlich die Marktveränderungen der Immobilienwerte widerspiegelt, fiel im Jahr 2008 ebenfalls positiv aus. Ende 2008 war Brasilien weniger von den Unruhen der weltweiten Finanzmärkte betroffen als andere Länder. Die Renditen, die für die Bewertungen angesetzt wurden, blieben hier stabil. Sowohl die gute operative Performance des gesamten Portfolios als auch die Reduktion der Renditen bei Parque D. Pedro (der größte Vermögenswert) führten im Jahr 2008 zu besseren Immobilienbewertungen und zu einem positiven Indirekten Gewinn von 49,1 Mio. Euro.
Im Bereich der in Bau befindlichen Projekte haben wir bis Ende 2008 insgesamt 96% der Vermietbaren Gesamtfläche (GLA) des neuen Einkaufszentrums Manauara in Manaus erfolgreich vergeben. Das 43.000 m² große Center soll im April 2009 eröffnet werden. Im Jahr 2008 wurde ebenfalls der Bau von drei neuen Centern in Londrina, Uberlândia und Goiânia freigegeben. Alle drei neuen Projekte wurden von den Ankergeschäften der Einkaufszentren in Brasilien gut angenommen.
Im Laufe des Jahres 2008 erreichten wir zwei weitere Meilensteine: die ISO 14001 Umweltmanagement-Zertifizierung für alle Einkaufszentren im Betrieb und für Manauara Shopping, das sich noch im Bau befindet. Zwei Zentren - Parque D. Pedro Shopping und Shopping Penha - erreichten als einzige Einkaufscenter in Brasilien außerdem die OHSAS 18001 Sicherheits- und Gesundheitszertifizierung, was diese deutlich von anderen Einkaufszentren abhebt.
Wertschöpfungskennzahlen
Als Berechnungsgrundlage für die Performance verwendete das Unternehmen in erster Linie die Änderungen des Nettovermögenswerts (NAV) zuzüglich der ausgeschütteten Dividenden. Der dargestellte NAV wird nach der INREV-Methode berechnet, das heißt
1) die Addition der geschätzten Promote Fee in Bezug auf den Sierra Fund (der Fonds zahlt dem Fondsmanager am Ende der Lebensdauer des Fonds eine Provision als Vergütung, wenn der Fonds eine besonders gute Performance liefert) und
2) die Transfersteuern - die Bewertung des europäischen Portfolios auf Bruttobasis (unser unabhängiger Gutachter zieht von den Verkehrswerten OMV einen bestimmten Prozentsatz für Transaktionskosten ab, die wir für die Berechnung des NAV zurückbuchen) sind die Hauptunterschiede von der in den Vorjahren verwendeten Berechnungsmethoden.
Basierend auf dieser Methode betrug der NAV der Immobilien von Sonae Sierra am 31. Dezember 2008 anteilig 1.416 Mio. Euro, im Vergleichszeitraum des Vorjahres lag dieser bei 1.713 Mio. Euro.
Darüber hinaus verwendete das Unternehmen eine zweite Wertschöpfungskennzahl, den Nettobetriebsgewinn (NOI), der durch die Dienstleistungs-Aktivitäten generiert wird. Die Zahlen für das Gesamtjahr 2008 dieser Wertschöpfungskennzahl lauteten:
Anlagen- und Immobilienmanagement zeigten eine positive Performance.
Die Aktivitäten im Bereich Developments weisen einen Verlust von 157 Mio. Euro auf. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres konnte hier ein Gewinn von 77 Mio. Euro verbucht werden. Im Ergebnis zählen zu diesen Aktivitäten sowohl Projekt-Planungsdienstleistungen als auch Margen, die bei Projekten in der Entwicklung unter der Sierra Developments angefallen sind. Das negative Ergebnis ist auf den zweiten Bereich zurückzuführen. Das Unternehmen nahm bei einer Reihe von Projekten eine Wertberichtigung der Wertschöpfung bis zur Eröffnung vor. Daraus resultierte eine Kürzung der Margen, die in früheren Berichtszeiträumen angefallen sind.
Konzernabschluss Gewinn- und Verlustrechnung von Sonae Sierra und Konzernabschluss Bilanz
Konzernabschluss Gewinn- und Verlustrechnung von Sonae Sierra und Konzernabschluss Bilanz nach Geschäftsbereichen
Über Sonae Sierra
Sonae Sierra (http://www.sonaesierra.com/) ist ein internationaler Spezialist für Einkaufszentren. Mit Leidenschaft bringen wir Innovation und Spannung in die Einkaufs- und Freizeitwelt. Das Unternehmen ist Eigentümer von 50 Einkaufszentren in Portugal, Spanien, Italien, Deutschland, Griechenland, Rumänien und Brasilien mit einer vermietbaren Gesamtfläche (GLA) von über 2 Mio. m². Zurzeit entwickelt das Unternehmen 14 weitere Projekte und hat 11 neue Projekte in verschiedenen Bauphasen mit einer vermietbaren Gesamtfläche (GLA) von 1,1 Mio. m2. Im Jahr 2008 verzeichneten die Einkaufszentren des Unternehmens mehr als 429 Millionen Besuche.
Ansprechpartner
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